Preguntas Frecuentes — Financiación Privada Inmobiliaria en España
Respuestas directas a las preguntas que más se hacen los prestatarios sobre financiación privada inmobiliaria en España. Monec estructura préstamos con garantía sobre inmuebles residenciales — habitualmente de 250 K€ a 10 M€ o más, hasta el 50% del valor de mercado, al 8–12% anual, con cierre en 2–4 semanas. La mayoría de las cosas dependen del financiador o del proyecto concreto — cuando es así, lo decimos.
Conceptos básicos
¿Es lo mismo que la «hipoteca puente» de un banco?
No. La hipoteca puente bancaria es un producto de consumo para comprar una vivienda nueva antes de vender la actual. La financiación puente de capital privado que estructura Monec es distinta: préstamos a empresas, con garantía hipotecaria, para liquidez, refinanciación, liberación de capital o promoción — de 250 K€ a 10 M€ o más, con cierre en 2–4 semanas.
Costes
¿Cuánto cuesta en total un préstamo puente en España?
Coste total = intereses + comisión de estructuración + gastos de terceros. El interés se sitúa habitualmente entre el 8% y el 12% anual. Se aplica una comisión de estructuración, acordada en cada mandato antes de empezar a trabajar. Los gastos de terceros incluyen la tasación (a cargo del prestatario), notaría y registro (aranceles regulados), gestoría y gastos legales (varían según la operación y el financiador) y el impuesto AJD. Presentamos la tabla de costes completa — préstamo bruto, deducciones, importe neto para usted — antes de firmar nada.
¿Quién paga el AJD de un préstamo hipotecario en España — y qué es?
El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es el impuesto español que se paga al registrar una hipoteca. Por ley, lo paga el prestamista en las escrituras de préstamo hipotecario (Real Decreto-ley 17/2018); en la práctica, los prestamistas recuperan este coste a través de la comisión de apertura. El tipo varía según la comunidad autónoma — aproximadamente entre el 0,5% y el 2% — y se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria total registrada, que suele rondar 1,5 veces el importe del préstamo, no el importe del préstamo en sí.
¿Cuánto cuestan la notaría y el registro?
Los honorarios de notaría y Registro de la Propiedad siguen aranceles regulados y escalan con la responsabilidad hipotecaria registrada. Los gastos de gestoría y legales varían considerablemente según la operación, la estructura y el financiador. Todos se detallan en la tabla de costes antes de la firma.
¿Cuánto cuesta la tasación y quién la paga?
La tasación corre a cargo del prestatario. En la mayoría de los inmuebles residenciales va desde unos cientos de euros hasta algo más de mil; los inmuebles grandes, complejos o singulares pueden costar bastante más. Trabajamos con regularidad con sociedades de tasación en el sur de España, sabemos cuáles son rápidas y profesionales, y pedimos los presupuestos en su nombre — organizar la tasación es parte habitual de nuestro servicio.
¿Hay costes si la operación no llega a cerrarse?
En general, solo los gastos de terceros ya incurridos — por ejemplo, una tasación que usted encargó y pagó al tasador no se reembolsa. Algunos financiadores pueden exigir determinadas comisiones antes en el proceso; esto varía según el caso, y dejamos clara la situación antes de comprometer ningún gasto.
¿Puedo amortizar anticipadamente?
A menudo sí, aunque muchos financiadores privados aplican un periodo mínimo de intereses — habitualmente de 3 a 6 meses. Las condiciones difieren de un financiador a otro, y ahí es donde importa nuestro modelo: si la amortización anticipada es prioritaria para usted, estructuramos la financiación con financiadores que no tienen periodo mínimo, o cuyo periodo encaja con su plan. Suele haber una contrapartida — quizá un LTV algo menor o una comisión de apertura algo mayor — y nuestro trabajo es entender qué es lo más importante para usted y casarlo con los criterios de los financiadores con los que trabajamos.
¿Qué pasa si no puedo devolverlo al vencimiento?
Hable con nosotros pronto — esa es la respuesta honesta. Si la salida se retrasa, a menudo puede negociarse una prórroga con el financiador, en condiciones acordadas caso por caso. Lo peor es el silencio hasta la fecha de vencimiento; los mejores resultados llegan reestructurando el calendario mientras aún hay margen de maniobra. Una refinanciación con un nuevo financiador es también una solución habitual — una de las situaciones que más gestionamos.
Proceso
¿Cómo funciona el proceso, desde el primer contacto hasta el dinero en la cuenta?
Cuatro pasos: (1) una primera conversación centrada en lo esencial — el inmueble, la necesidad, la salida — donde le decimos con honestidad si la financiación encaja; (2) preparamos una nota de financiación profesional; (3) presentamos la operación a los financiadores cuyos criterios realmente encajan; (4) condiciones, tasación, parte legal y notaría hasta el desembolso. Desde la documentación completa, el cierre suele tardar 2–4 semanas.
¿Qué documentos necesito antes de contactarles?
Ninguno — contáctenos primero y nosotros organizamos el resto. El primer paso es una conversación, por correo, WhatsApp o teléfono, donde entendemos su caso y a menudo podemos darle una indicación solo con lo que nos cuenta. El documento clave es la tasación: para un préstamo puente, esencialmente solo la tasación; para financiación de promociones, también el plan de negocio y las licencias que confirman qué se puede construir. ¿No tiene tasación? No es problema — organizamos tasaciones para clientes con regularidad, sabemos qué tasadores son rápidos y profesionales, y pedimos los presupuestos para que usted confirme. Sin tasación necesitamos la nota simple del inmueble, y si tampoco la tiene, basta la dirección exacta — la nota simple la obtenemos nosotros. Los documentos societarios y demás documentación de due diligence llegan después, una vez emitida y aceptada la hoja de términos.
¿Qué ocurre en la notaría el día del cierre?
Todo sucede en un solo acto: se firma la escritura del préstamo, se cancelan las cargas existentes si las hay, se inscribe la nueva hipoteca y se desembolsan los fondos. La transición de la financiación antigua a la nueva ocurre en la misma firma.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja de lo esperado?
El préstamo se dimensiona sobre la tasación real, así que una cifra menor significa un préstamo máximo menor — comentamos las opciones con usted antes de seguir adelante, y nada se compromete hasta que usted decide. Como trabajamos con varias sociedades de tasación, además tenemos una visión realista del valor antes del informe formal, lo que hace que las sorpresas sean raras.
Requisitos y estructura
¿Por qué el prestatario debe ser una empresa?
Prestar a empresas y prestar a particulares son negocios distintos en España, regidos por legislación diferente y atendidos por especialistas diferentes. Monec se especializa en financiar empresas: los proyectos son distintos, los importes mayores y el marco regulatorio diferente. El prestatario debe ser una empresa española, aunque se aceptan beneficiarios finales no españoles.
La propiedad está a mi nombre personal — ¿puede constituirse una sociedad española para el préstamo?
Sí — es muy habitual, especialmente entre propietarios internacionales. La estructura se constituye como parte de la operación y los asesores legales la coordinan de forma rutinaria.
¿Necesito demostrar ingresos, o la financiación se basa en el activo?
La financiación privada se basa principalmente en el activo y en la salida: el foco del financiador es el inmueble, el loan-to-value y una vía de reembolso creíble — una venta, una refinanciación, un evento de liquidez. Los bancos son lo contrario: analizan sobre todo un historial de ingresos estable y constante. Ingresos altos hace años que luego cayeron, o ingresos altos que empezaron hace poco, suelen ser un problema para un banco — e irrelevantes para un financiador privado si el activo y la salida son sólidos.
¿El préstamo aparece en la CIRBE?
Los préstamos de financiadores privados no bancarios generalmente no se comunican a la CIRBE (la central de riesgos del Banco de España), a diferencia de las financiaciones bancarias. Los casos concretos pueden variar — pregúntenos por el financiador en cuestión.
¿Cuándo tiene más sentido un financiador privado que un banco?
En tres situaciones. Primera, cuando el banco dice que no: los bancos analizan sobre todo ingresos estables y documentados, no la garantía, así que muchos prestatarios solventes simplemente no encajan en sus criterios. Segunda, cuando importa la velocidad: la financiación privada se cierra en semanas, no en meses. Tercera — menos obvia — cuando las condiciones del banco cuestan más que el precio de la financiación privada: un banco puede exigir, por ejemplo, una gran proporción de unidades prevendidas sobre plano antes de liberar la financiación de la promoción, y cada unidad vendida sobre plano se vende típicamente con un descuento importante que sale directamente del margen del promotor. Contando todos los costes, la vía privada puede acabar siendo más barata en total, no solo más rápida.
Garantías y confianza
¿Qué garantía exige el financiador?
La primera hipoteca sobre el inmueble es el estándar. Para el caso adecuado también tenemos financiadores dispuestos a prestar con segunda hipoteca — especialmente valioso cuando ya existe una hipoteca bancaria barata y a largo plazo y solo se necesita capital adicional a más corto plazo: refinanciar toda la financiación para liberar el primer rango sustituiría dinero barato a largo plazo por dinero más caro a corto plazo. Un financiador de segunda hipoteca cobra algo más, pero el coste total para usted suele ser muy inferior al de una refinanciación completa. Según el caso, otras garantías también pueden formar parte de la estructura.
¿Está regulada la financiación privada a empresas en España?
Prestar a empresas no requiere licencia en España — el marco de licencias y protección al consumidor (incluido el registro de intermediarios del Banco de España) se aplica a la financiación con particulares, que es un negocio separado y regulado de forma distinta. Monec trabaja exclusivamente en operaciones entre empresas, y todo préstamo se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, exactamente igual que una hipoteca bancaria.
¿Es Monec un bróker?
No — Monec trabaja como originador. Nuestros financiadores son patrimonios privados, family offices y gestoras de activos, muchos sin oficina ni presencia en España: nosotros hacemos el trabajo local por ellos — originación, due diligence, tasación, estructuración, seguimiento. En muchos casos prestan únicamente a través de nosotros y no trabajan con otros intermediarios. Muchos ni siquiera son prestamistas profesionales especializados en el mercado español, sino inversores que diversifican sus carteras con deuda inmobiliaria garantizada. Es un modelo distinto al del bróker hipotecario que presenta su expediente al mismo panel de prestamistas que usan todos los demás.
¿Cómo sé que un prestamista privado es seguro?
Tres comprobaciones le protegen hable con quien hable. Primera: nunca pague comisiones anticipadas injustificadas — los costes legítimos al inicio del proceso son gastos de terceros como la tasación, que se pagan al tasador, no a un intermediario. Segunda: el préstamo debe formalizarse ante notario español y la hipoteca inscribirse en el Registro de la Propiedad — siempre. Tercera: exija una tabla de costes por escrito — préstamo bruto, cada deducción, importe neto para usted — antes de firmar nada. Nosotros ponemos esa tabla sobre la mesa por sistema.
¿Cómo cobra Monec?
Mediante una comisión de estructuración (comisión de apertura), acordada en cada mandato antes de empezar a trabajar. Nuestros precios son competitivos y, siempre que el caso lo permite, se ajustan a los intereses del cliente — la comisión refleja la complejidad y el tamaño de la operación, y siempre está sobre la mesa antes de que usted se comprometa a nada.
Nuestros servicios: Préstamos Puente · Financiación para Promotores · Liberación de Capital · Refinanciación · Para Inversores